Démembrement de propriété : valoriser son patrimoine et optimiser sa transmission

Le démembrement de propriété permet de valoriser son patrimoine et d’en optimiser sa transmission. Il est possible de démembrer des biens immobiliers ou mobiliers : son champ d’application est large (titres de société, parts de SCPI, biens meubles, immeubles, clauses bénéficiaires de contrats d’assurance-vie, contrat de capitalisation ou encore des sommes d’argent).

Le démembrement de propriété peut être subi (lorsqu’il intervient à la suite d’une succession) ou bien choisi (technique de gestion de votre patrimoine).

Cette technique complexe au premier abord s’applique dans de nombreuses situations. De ce fait, il est important d’en comprendre la substance afin de l’appréhender sereinement.

Le droit de propriété, défini à l’article 544 du Code Civil, comprend trois prérogatives : l’usus (le droit d’user de la chose), le fructus (le droit d’en percevoir les revenus) et l’abusus (le droit d’en disposer).

 « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts : l’usufruit d’un côté et de l’autre, la nue-propriété. L’usufruitier possède le droit d’usage et de percevoir les fruits tandis que le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien.

L’usufruit est un droit qui s’éteint : soit lors du décès de l’usufruitier (usufruit viager) ou au terme lorsque l’usufruit est temporaire (la durée est précisée dans la convention de démembrement).

POURQUOI UTILISER LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE ?

Comme technique d’anticipation de la transmission de son patrimoine :

Le démembrement est une technique très utilisée quand il s’agit de vouloir commencer à transmettre une partie de son patrimoine tout en conservant des droits sur vos biens.

Le schéma le plus classiquement rencontré est celui de parents qui souhaitent donner la nue-propriété d’un bien à leurs enfants, par exemple concernant une résidence secondaire.

Le démembrement va permettre aux parents de conserver des droits sur cet immeuble (le droit de l’occuper ou de le louer), tout en donnant certaines prérogatives aux enfants (autorisation d’aliéner). L’intérêt de cette technique est d’autant plus efficace quand elle est mise en place tôt. En effet, c’est l’article 669 du Code General des Impôts qui ventile la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier.

Donner la nue-propriété à ses enfants sera passible de droits (droits de mutation à titre gratuit), et cette valeur sera calculée sur la valeur transmise, c’est-à-dire la valeur de la nue-propriété. Plus le donateur donne tôt et moins cette valeur sera importante.

Un couple âgé de 65 ans souhaite transmettre la nue-propriété d’un appartement donné en location à leur enfant. La valeur de l’appartement est de 250 000€.

Sans démembrement, on applique l’abattement de 100 000 € (qui se renouvelle tous les 15 ans) ce qui réduit la base taxable aux droits de donation à 150 000€. Les droits à payer seront de 28 194€.

Grâce au démembrement, la nue-propriété transmise est égale à 50% de la valeur en pleine propriété, c’est-à-dire 125 000 €. Après application de l’abattement, la base taxable aux droits de donation sera de 25 000€. Les droits à payer seront de 3 194€, soit une économie de 25 000€ de réalisée grâce à la technique du démembrement de propriété.

Transmettre l’usufruit de façon temporaire permet de :

• Limiter l’imposition du nu-propriétaire
• Transmettre des revenus ou la jouissance d’un bien à un usufruitier

Concrètement, il est possible avec cette technique de démembrer un bien donné en location (ou des parts d’une SCI par exemple) afin de donner l’usufruit temporaire à son/ses enfants pour qu’il(s) puisse(nt) percevoir les revenus locatifs en lieu et place du donateur.

Grâce au démembrement, il est possible d’acquérir des parts de SCPI (lien à cliquer sur notre article sur les SCPI) à un prix plus faible (puisque est acheté uniquement une partie de la pleine propriété : soit la nue-propriété soit l’usufruit) et ainsi de valoriser son patrimoine sur le long terme.

Le donateur, lorsqu’il se réserve l’usufruit et donne la nue-propriété, peut faire insérer dans l’acte de donation une clause de réversion de l’usufruit. Concrètement, au décès de l’usufruitier, l’usufruit va se former sur la tête du second usufruitier, celui qui aura été désigné dans l’acte. Le nu-propriétaire ne retrouvera la pleine propriété du bien qu’au décès du second usufruitier.

Cette technique permet de :

Comme toute technique de gestion de patrimoine, le démembrement a ses limites et soulève également des points de vigilance.

• En cas de famille recomposée : risque de conflit plus important
• En présence d’un quasi-usufruit, pensez à faire enregistrer chez un notaire la créance de restitution

Le démembrement correspond à une donation c’est-à-dire un dépouillement irrévocable et immédiat de certains droits. Ainsi, le donateur doit avoir une volonté réelle de se démunir du bien.